预售制度的起源

日期：2022-07-26 编辑：hez 来源：网络

最近网上关于预售制度的取消问题讨论的沸沸扬扬，有的房地产学者表示“预售制不能取消只能完善，预售的产生有其必要性”，有的经济学家强调“必须要取消，这是完全错误的，他们根本没有理解预售制的积极意义。我们可以预售，但是贷款合同要交房时再办。”对于这个问题双方都有自己的到道理，那这个预售制度起源于什么时候呢？又是谁提出来的呢？

预售制度的起源

上世纪50年代初，还在跑船的香港富豪霍英东敏锐地发现：众所周知的原因，内地部分人口迁居香港，让香港人囗数量从50万迅速升至150万。这多出的人口，挤在狭小破旧的房子里，生活很是不体面。而当时香港的房地产市场相对落后，受困资金的因素，大多兴建低层房屋，无法快速解决日益增长的居住需求。将这情况看在眼里，霍英东想到了“卖楼花”这种办法。

所谓“卖楼花”，就是在没有兴建的居住用地上，标明购买的位置，购买的楼层，购买的房间以及居住区的相关配套、景观绿地等备注说明进行期房销售。为此，霍英东亲自监制了史上第一份“售楼说明书”，也就是现在售楼处必备的“楼书，宣传海报”。

这一天才设想，以当时霍英东的社会声望背书和低于当时住房市场价引导，一经推出，就受到困于居住条件的内地移民追捧，大获成功。后来，根据市场变换，不断完善，这种期权的交易形式兴盛起来，并在1956年港英政府出台的《预售楼花同意书》中加以确认，正式在法律层面给以保证。这就是预售制的起源。

上世纪90年代，中国内地为了满足面临的六七十年代形成的生育高峰带来的城镇居住需求，通过80年代后期和90年代初期，深圳、广东和海南等地一些楼盘的实验，在1994年7月颁布了《城市房地产管理法》中正式确立了商品房预售制度，对预售条件、监管做出了原则性规定。同年11月，建设部出台了《城市商品房预售管理办法》，分别针对商品房预售的条件、所需证件、开发企业预售登记等方面给予法规上的补充。从此，这个一经出台就在毁誉、争议不断的期房销售方式，登上历史舞台，在中国内地各省份，各大城市中铺展开来。

毋庸置疑，商品房预售制在解决住房短缺，和快速城镇化方面，如同香港在五六十年代一样，为繁荣市场、经济起到了积极正向、优化资源、多方共赢的作用。

商品房预售制首先解决了聚沙成塔的难题，把社会上的闲散资金集中起来；其次，降低了开发贷款头寸，缓解了信贷压力，极大地支持了其它方面的建设；第三，提高了开发商持续开发的能力，为繁荣房地产市场注入了资金活力；第四，通过期房认购，业主及炒房者也确实分享了房价上涨的蛋糕。这多方共赢的局面基本奠定了市场上升周期，商品房预售制难以被反对呼声撼动的江湖地位。

俗话说，事无绝对，要一分为二地去看。商品房预售制由于它天生的缺陷，也不可避免地出现了一些问题。体现在开发上，开发商因资金链断裂，导致延期交房、甚至无法交房项目烂尾，在各地不时上演；在销售上，不法开发商和中介夸大利好、虚假宣传，造成交房时，实物与承诺不符，纠纷不断；在预售资金使用上，被开发商挪用、套用到其它方面，比比皆是；在建筑质量和实际面积误差上，由于缺少现房鉴定，缺斤短两、劣质工程时有发生；另外，客观上推动了房价上涨，在预售资金利用公平上存疑。期房本质上是开发商用业主的钱在帮业主建房赚取利润。某种意义上，业主是出资人，那业主是否该享有利润红利？同时，由于期房业主的期待，预售资金的注入，降低开发商资金和盈利风险，推动了房价上涨。最后，商品房预售制导致准入门槛过低，不利于企业市场整合，做优做强。

当然，有病要治病、有问题要解决问题。针对商品房预售制国家多次修订《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》并针对预售资金管理专门下发过修改意见：针对虚假宣传、虚假承诺、质量问题等等乱象进行多次市场整治。但是，预售制天生的缺陷是考验人性逐利的一面。所以这些问题基本上屡治屡起，屡起屡伏，难以根治。

在市场向上阶段，人心思涨，预售制被利益(房价上涨)带动，很少有人关心问题给自己带来的损害，但市场一旦向下，它所被掩盖的种种矛盾都会凸显出来。最近发生在18个省域，多个城市，波及100多个楼盘因楼盘烂尾，入住遥遥无期引发的拒绝向银行还贷的“停贷潮”就是佐证。

这些业主决定购买期房时，不知道里面的风险吗？在被房地产各种信息灌输了二十几年的中国人，还是哪有不知道的。只不过经济下行、房地产价格拐点下，业主们下意识保护个人财产的自觉性行为。那么，商品房预售制是否到了完成使命，功成身退的时候了呢？这是个仁者见仁，智者见智的问题。

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